О рудиментах социализма в проекте программы по жилому фонду Краматорска

Рейтинг:  0 / 5

Звезда не активнаЗвезда не активнаЗвезда не активнаЗвезда не активнаЗвезда не активна
 

Член горисполкома Краматорска Юрий Трембач поделился в Facebook мнением о программе ремонта и реконструкции многоквартирного жилья в городе. Уверен, что "так мы немца не погоним", - считает автор публикации.

Осенью прошлого года на одном из заседаний исполкома, где обсуждались вопросы отдела жилищного хозяйства, упоминалось о том, что старая программа ремонта и реконструкции заканчивается в декабре. В связи с этим профильному отделу поручили разработать новую программу. Эту программу было предложено сделать соответствующей реальности в вопросах собственности и управления домами, в частности в плане софинансирования капитальных ремонтов. Как показывает практика - не получилось.

В конце декабря на сайте городского совета опубликовали проект этой программы (точнее “программы капитального, текущего ремонта и реконструкции жилого фонда г. Краматорск на 2019 год”. Кстати, с 21/12 по 05/01 объявлены электронные консультации с общественностью по поводу этой программы, если кто хочет что-то сообщить авторам еще есть шанс. Я, например, именно так и поступлю с этим текстом.

Программа начинается с жизнеутверждающего тезиса, согласно которому “житловий фонд міста складає 850 будинків комунальної форми власності”, после чего описывается печальное состояние этого фонда и перечень работ на 69 млн грн, которые предполагается выполнить на этом “фонде” за счет городского бюджета. В общем, все как всегда, местами дословно из предыдущих программ этого профиля - починить Х крыш, отремонтировать Y фасадов и т.п..

В порядке следования духу времени в программу воткнут совершенно инородный “розділ співфінансування робіт з капітального ремонту багатоквартирних житлових будинків”. Почему я использую термины “воткнут” и “инородный” - потому что ни по структуре, ни по содержанию он с остальной частью программы не вяжется. Судя по имеющимся упоминаниями о застройщиках, на балансе которых дома пребывали до передачи на баланс управителю, этот раздел заимствован где-то там, где существуют застройщики и строительство нового жилья.

В разделе имеется не менее жизнеутверждающий тезис: “Сьогодні у житловому господарстві існує такий парадокс - квартири приватизовані, допоміжні приміщення є співвласністю мешканців, а будинок, як цілісний комплекс, разом з прибудинковою територією знаходиться у комунальній власності територіальної громади.”

На этом месте мне хочется остановиться и попросить дать ссылку на документы, подтверждающие существования подобного “парадокса”. Не будучи юристом, я вполне в состоянии прочитать написанное в базовых Законах, в частности, ЗУ “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, согласно которому (Ст.1):

а) багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири;

б) співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку;

То есть у многоквартирного жилого дома (именно у дома, а не у вспомогательных помещений!) есть совладельцы - владельцы квартир или нежилых помещений в этом доме. В каком месте и каким образом дом с придомовой территорией внезапно оказывается в коммунальной собственности? Правильный ответ - ни в каком. Никакого “жилого фонда коммунальной собственности” давно не существует, о чем написано в Цивильном кодексе, решениях Конституционного суда, нормах ЗУ. А также сказано тысячи раз за последние годы экспертами всяческих видов, написано сотни статей. Исключением являются только квартиры и помещения, принадлежащие городу, но никак не многоквартирные жилые дома.

Кстати, если мы откроем прошлогоднее решение исполкома о проведении конкурса управителей, то и там украинским по белому написано: “Договір про надання послуги за кожним багатоквартирним будинком, що входив в об’єкт конкурсу, строком на один рік ВІД ІМЕНІ СПІВВЛАСНИКІВ багатоквартирного будинку підписує уповноважена особа Виконавчого комітету Краматорської міської ради, за рішенням якого призначається управитель”. Не город передал СВОИ дома, “коммунальный жилой фонд”, в управление УК Ладис, нет. Городской голова сделал это ОТ ИМЕНИ совладельцев конкретного дома (имея на то полномочия на основании прямой нормы закона, разумеется), которые не смогли или не захотели выбрать управителя самостоятельно.

В итоге я прихожу к печальному выводу, что дальнейший анализ программы по пунктам не имеет никакого смысла, потому что программа построена на некорректных и ошибочных предположениях о существовании “многоквартирных домов жилого фонда коммунальной собственности”. Мы в очередной раз продолжаем морочить горожанам голову иллюзиями времен социализма - ваш дом, дескать, в собственности города, вот мы напряжемся, выделим из бюджета денег и сделаем вам хорошо. А горожане, пребывая в этих иллюзиях, из года в год ТРЕБУЮТ бюджетного финансирования СВОЕЙ собственности.

Собственники не занимаются своим имуществом, за них это пытаются делать совершенно посторонние люди (профильный отдел и КП СЕЗ), эффективность расходования средств при таких вводных, на мой взгляд, очевидна.

Теперь давайте по конструктиву - как эта программа, на мой взгляд, должна выглядеть. Прежде всего, она должна называть вещи своими именами и базироваться на том факте, что многоквартирные дома являются совместной собственностью владельцев квартир в этих домах. Поэтому, в первую очередь, обязанность финансировать капитальные ремонты СВОЕЙ собственности лежит на самих совладельцах. Это не значит, что город должен самоустраниться от этого вопроса, город может и должен помочь. Но именно помочь. И когда мы говорим о софинансировании ремонтов, то это бюджет осуществляет софинансирование проекта, а вовсе не владельцы дома. Эту конструкцию надо в конце концов перевернуть с головы на ноги - ремонт своего дома делают владельцы, а город помогает на определенных условиях.

Чем город может поддержать совладельцев, которые хотят улучшить среду своего обитания - опытом и деньгами. Для проведения любого капитального ремонта дома нужен проект, я не уверен что совладельцы в состоянии грамотно заказать услугу проектирования, правильно сформулировать задачу проектанту. Поэтому первое чем может помочь город - выступить заказчиком проектной документации. При этом важно, чтобы инициатива проекта по капитальному ремонту или реконструкции исходила от жителей, от совладельцев, и была оформлена решением общего собрания. Не профильный отдел, не управляющая компания, не депутат городского совета должны решать что и где надо делать, быть инициаторами улучшения дома, а те кто собственно там живет и домом этим владеет. Нет инициативы - нет ремонта, извините, се ля ви.

Ну и, конечно, деньги - бюджетное софинансирование, то есть помощь совладельцам со стороны города. Традиционная схема (применяется например в городской программе поддержки ОСМД) предполагает что от ожидаемой стоимости проекта Х% финансирует город, а остаток суммы “разбрасывается” на жильцов или пропорционально площади квартир, или вообще поквартирно. Мне кажется, что подобная схема хоть и самая простая, но не самая эффективная в плане стимулирования самоорганизации и софинансирования. Я бы предложил другой механизм, который для простоты восприятия опишу в виде примера - возьмем условный дом 150 квартир, 30% квартир (45 шт) - получатели субсидий, предполагаемая стоимость проекта капитального ремонта какого-либо конструктивного элемента дома - 300 тыс грн. Без бюджетного финансирования, таким образом, взнос составит по 300 тыс/150 = 2000 грн с квартиры в среднем.

Традиционный подход - бюджет платит 90% суммы, остальные 10% “софинансируют” жильцы. В цифрах это 270 тыс из бюджета, 30 тыс от жильцов, получится в среднем по 200 грн с квартиры. Для жителей вроде как и недорого, но для бюджета - значительная нагрузка, поэтому много проектов сделать не получается. И не получится если мы будем пытаться засыпать город деньгами методом ковровых бомбардировок.

Теперь давайте подумаем. Мы имеем действующий механизм субсидий - он неидеален, но его улучшение и повышение адресности это отдельная задача, и городскими средствами мы ее не решим. Поэтому я принимаю этот механизм как данность. 30% домохозяйств условного дома являются получателями субсидий, попросту говоря, государство официально признает этих людей слишком бедными чтобы оплачивать в полном объеме даже ТЕКУЩИЕ платежи по коммунальным услугам. Логично ли возлагать на них финансирование КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ? Мой ответ - нет. Я считаю логичным профинансировать взнос субсидиантов из бюджета в полном объеме. Для нашего условного дома это 45 квартир (30% от 150) по 2000 грн - 90 тыс грн. Остаток стоимости проекта (210 тыс грн в нашем случае) может быть оплачен по нескольким схемам. Для примера скажем так:

- схема №1. Наши жильцы, не имеющие субсидий, небедные люди и готовы обойтись без посторонней помощи. Тогда на каждую из 105 оставшихся квартир приходится взнос в полном объеме - 2000 грн. Общие затраты совладельцев 210 тыс, затраты бюджета 90 тыс.

- схема №2. Кроме поддержки субсидиантов на 90 тыс, из бюджета софинансируется 30% взноса обычных жителей. Для 105 квартир личный взнос составит по 1400 грн, общее финансирование совладельцев - 147 тыс, финансирование бюджета - 90 тыс субсидиантам плюс 30% взноса остальных (по 600 грн с квартиры) - 90 тыс + 600*105 = 153 тыс.

- схема №3. Тоже самое что №2, но бюджет финансирует, скажем, 70% взноса. Тогда для наших 105 квартир взнос составит по 600 грн с квартиры, общее финансирование от совладельцев - 63 тыс (600*105). Бюджет оплатит 90 тыс за субсидиантов плюс 70% взноса остальным (по 1400 грн с квартиры) - 90 тыс + 1400*105 = 237 тыс.

- схема №4 или социальная - если в нашем гипотетическом доме все совсем плохо и люди вообще не готовы финансировать свой проект (но они хотя бы его инициировали!). В этом случае нагрузка на бюджет - 100% или все 300 тыс.

Зачем все это? Следите за руками ) По каждому проекту жители сами определяют какую из 4 схем они выбирают - в зависимости от финансового положения, от приоритетности проекта и других соображений. Затем проекты ставятся городом в одну общую очередь в хронологическом порядке по мере их поступления. Теперь мы берем объем бюджета, выделенный на капитальные ремонты и реконструкцию жилья и начинаем его распределять по принципу, который немного похож на известный системным администраторам принцип fair queue - честной очереди.

Например, финансирование получают сначала первые из имеющихся в очереди 3 проекта по схеме №1, затем 2 проекта по схеме №2, потом 1 проект по схеме №3. Каждый десятый проект мы отдаем на социальную схему №4. Повторяем разбор очереди с начала до тех пока или не закончатся выделенные средства, или не закончатся проекты.

Что нам дает такая система? Во-первых, она стимулирует платежеспособных совладельцев при наличии возможности финансировать проекты самостоятельно - чем выше собственные взносы, тем быстрее проект будет реализован и уровень комфорта в доме возрастет. Во-вторых, повышается количество реализованных проектов за счет привлечения внебюджетного финансового ресурса. В-третьих, факт реализации осознанной инициативы жителей и прозрачность схемы снижают возможные риски халтуры и коррупции. В-четвертых, сохраняется социальная составляющая - проекты наиболее небогатых домов тоже будут постепенно реализовываться. В-пятых, система универсальна и может быть применена к домам вне зависимости от выбранной системы управления - ОСМД, управитель назначенные собранием, управитель назначенный по конкурсу - все единообразно.

Поскольку у нас есть очень разные дома, то проекты могут значительно отличаться со стоимости. Возможно, описанных выше очередей должно быть более 2-3 - в зависимости от масштабов и цены вопроса.

Резонный вопрос - а что если инициатив будет мало и проектов на все выделенные средства попросту не наберется? Ответ у меня, извините, злой но честный - а ничего. В таком случае, неиспользованные деньги перераспределяем на другие направления - больницы в порядок приводим или тротуары ремонтируем. А комфорт в домах и на придомовых территориях будем софинансировать тогда, когда собственники этим хотя бы озаботятся.

В реальном мире в системе придется иметь некоторые исключения, я бы выделил три класса компромиссных задач, по которым возможно финансирование “как сейчас”, без инициативы жителей:

-- аварийные объекты, ситуация на которых угрожает жизни людей - например, пресловутые подъездные козырьки, отпадающие балконы и т.п.;

-- лифты, как потенциальные объекты повышенной опасности, а также средство обеспечения доступности для маломобильной категории жителей;

-- проекты по термомодернизации с внешним финансированием - как часть общенациональной стратегии по снижению энергопотребления и зависимости сами-знаете-от-кого.

Разумеется, все описанное это глубокий черновик, но я уверен что направление правильное. Для того чтоб пойти по этому пути надо, как минимум, взять на себя смелость говорить избирателям неприятные им вещи. Но другого пути избежать деградации и разрушения нашего, вовсе не коммунального, жилого фонда я не вижу. 

Комментарии

+1 # Сергій 07.01.2019 12:09
Чергове розкручування схеми"як зібрати ще з народу", а зрозуміло лише те, що Ладіс комусь поперек став
Ответить

Оставить комментарий

Защитный код Обновить

Please publish modules in offcanvas position.