«Хуже не будет, будет дороже» - об Управляющей компании в Краматорске

Рейтинг:  0 / 5

Звезда не активнаЗвезда не активнаЗвезда не активнаЗвезда не активнаЗвезда не активна
 

Член горисполкома Краматорска Юрий Трембач опубликовал в Facebook интересные мысли по поводу избрания в городе Управляющей компании.

Приводим публикацию в полном объеме.

"Меня в последние дни неоднократно тэгали с предложением прокомментировать пятничный внеочередной исполком, который утвердил результаты конкурса управителей многоквартирными домами Краматорска. Не вопрос, комментирую. Но с учетом сложности и давности истории текста написать придется немало, и то что я напишу скорее всего многим не понравится. Но говорить об этом надо, иначе мы никогда из этого тумана и недопонимания не выберемся. Disclaimer: я не юрист, поэтому не стоит ожидать от меня юридической чистоты формулировок, но думаю что суть вещей я понимаю неплохо.

Немного долгой и давней предыстории

О, это очень давняя и длинная история. Много лет назад (в 90е) в одной далекой галактике провозгласили курс на бесплатную приватизацию жилья. Всем нам дали право один раз приватизировать квартиру, в которой мы живем, совершенно бесплатно, то есть даром. И этим даром практически все воспользовались, но далеко не сразу и далеко не все до конца уразумели последствия этого шага. Государство, возможно, тоже не сразу разобралось, но тем не менее в 2001 году была принята первая версия закона об ОСМД, а в 2003 Гражданский кодекс, в который вошла 382 статья. Ее вторую часть тут стоит процитировать (в нынешней редакции):

“Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.”

В этом абзаце зафиксировано прямое следствие получения права собственности на квартиру - если ты собственник квартиры, то ты совершенно логично являешься (вместе с другими собственниками) совладельцем дома, частью которого твоя квартира является - стены, перекрытия, крыши и т.п. не могут быть чьим-то, если квартира твоя. Иначе собственником чего ты являешься - ста кубов воздуха между чужими стенами и потолком?

Однако, сказав “а” в этом вопросе, наше государство постеснялось сказать “б” и внятно объяснить широкому загалу, что после приватизации жилья разница между частным домом на поселке и девятиэтажкой в спальнике значительно меньше, чем большинству ее жителей кажется. Основное отличие заключается всего лишь в количестве совладельцев, ну и в том что им сложнее договорится о том, как управлять своей собственностью. Именно своей. Не хочу никого расстраивать, но наши многоэтажки давно не государственные и не городские - они наши. Не существует никакого “коммунального жилого фонда” (кроме, возможно, общежитий, но я не углублялся в этот вопрос), несмотря на то что этот термин, периодически можно встретить даже в решениях горсовета.

Можно долго спорить о причинах (политический популизм в виде “заботы о гражданах” или финансовые интересы), но в данном случае это неважно. Важно то, что отдав нам дома в собственность, государство решило что управлять ими это пока “не для наших людей”. Посему был изобретен термин “балансодержатель многоквартирного дома”, каковыми были назначены местные советы. Балансодержатель это тот, кому дали “подержать” ваш дом на какое-то время, пока вы не заберете, такой себе носитель “чемодана без ручки”. Только вот хозяевам чемодана (то есть домов) не слишком напоминали об их праве и обязанности (да, собственность еще и обязывает!) управлять своей собственностью. Дома остались болтаться “на балансе” на долгие годы, и до сих пор многие люди понятия не имеют о том, что они собственники.

Поскольку балансодержатель должен содержать вверенный ему объект (чемодан ведь надо протереть от пыли, если ободралась краска - подкрасить и т.п.), то нанимались предприятия (ЖЭКи). В их задачу входило “текущее обслуживание и ремонт жилого дома”, оплату за это (вполне логично) возложили на совладельцев дома - на нас с вами. Качество обслуживания не устраивало? Ну помилуйте, а чего можно ждать если чиновник А нанимает предпринимателя Б обслуживать дом, в котором ни один из них не живет, а платят за это как раз те, кто сам никого не нанимал? Ничего хорошего, естественно.

Отдельным домам повезло, там нашлись вменяемые инициативные совладельцы, которым удалось организовать в домах ОСМД. ОСМД ровно ничего не меняет в вопросах собственности на дом - хозяева квартир являются совладельцами даже тех домов, где нет ОСМД. ОСМД меняет другое, это орган принятия совладельцами дома легитимных решений по поводу общей собственности: как ею управлять, как обслуживать, что делать сначала, а что потом, сколько денег на это потратить и т.п. Я не буду тут заниматься рекламой достижений ОСМД, каждый может пойти и посмотреть глазами отличия между домами “на балансе” и домами, которыми управляют их совладельцы.

К чему мы пришли теперь

Однако, ОСМД создавались медленно (у нас их порядка 80, то есть около 10% многоквартирного фонда), а логика по которой местные советы занимались совершенно не своим делом - управлением чужой собственностью - трещала вместе с изнашивающимися бесхозными домами. Местные депутаты при этом регулярно выделяли на капитальные ремонты этих домов внушительные суммы, что вызывало недоуменные вопросы жителей частного сектора - им-то почему на капремонт крыши из бюджета не насыпают?

В общем, государству пришлось шевелиться и в 2015 году был принят закон “О особенностях реализации права собственности в многоквартирных домах”. Согласно этому закону совладельцы должны были в течение года определиться с формой управления своими домами - или создать ОСМД, или общим собранием выбрать себе предприятие-управителя. По истечению этого срока местному совету предлагалось провести конкурс и назначить управителя от имени совладельцев, которые не удосужились ничего решить самостоятельно. Именно такой конкурс в конце концов провел этим летом исполком Краматорского городского совета, после примерно годичных попыток так или иначе запустить этот процесс.

На конкурс вышли два участника - коммунальное предприятие “Служба единого заказчика” и управляющая компания “Ладис”, чье название ненавязчиво намекает с каким из наших ЖЭКов она связана. При этом КП по странности не смогло аккумулировать достаточную сумму денег на своем счету (2 млн, это было одним из условий конкурса), а также предоставило не все необходимые документы. Так что Ладис выиграл нокаутом и, если не случится ничего неожиданного, к 1 сентября подпишет договор с исполкомом городского совета и станет, по крайней мере, на 1 год управителем 819 многоэтажек Краматорска.

Про новые тарифы

Естественный вопрос - сколько теперь будет стоить тот платеж, который у нас по привычке именуется “квартплатой” (остальные коммунальные платежи не зависят от этого процесса).

Ответ на этот вопрос зависит от способа управления домом. ОСМД принимает решение о величине взносов на содержание и текущий ремонт общего имущества на общем собрании. Если совладельцы сами наняли себе управителя (таких прецедентов, насколько я знаю в городе не было), то они согласованно с управителем решают этот вопрос, фиксируют в договоре и утверждают общим собранием.

В случае проведения конкурса по “неопределившимся” домам логика следующая. Организаторы конкурса (город) предоставляют по каждому дому основную технико-экономическую информацию, а также общий перечень необходимых услуг. Конкурсанты считают и предлагают по каждому дому величину тарифа, эта величина является одним из критериев конкурса - кто предложит ниже цену, тот получит больше баллов. Поскольку у нас до конца конкурса дошел только один конкурсант - то, что Ладис предложил по каждому дому, то и станет тарифом на ближайший год. Конкретных цифр я еще не видел, но они будут однозначно выше существующих. Как минимум за счет того, что в структуре тарифа появилось “вознаграждение управителя” - “балансодержатель” пытался управлять сугубо “по долгу службы”, а для управляющей компании это работа, которую она не будет делать бесплатно.

О капитальных ремонтах

При утверждении результатов конкурса прозвучала информация (не помню от кого) что в новый тариф войдут и отчисления на капитальные ремонты домов. Судя по документам, я бы сказал, что это какая-то ошибка. В конкурсных условиях приведены три составляющие услуг управителя - содержание общего имущества, его ремонт и вознаграждение управителя. Так что капитальные ремонты, как и раньше, будут совершенно отдельной темой.

Логично предположить, что капитальные ремонты чего угодно это обязанность хозяев этого самого чего угодно. В случае с многоквартирными домами - их совладельцев, а вовсе не городского бюджета (напоминаю, что не существует никакого коммунального жилого фонда). Но! То что капремонт многоквартирных домов не обязанность бюджета не значит, что город вообще не будет в них участвовать. Будет, как именно - надеюсь мы увидим после подготовки и принятия соответствующей программы.

Принимать эту программу депутатам, я могу только привести свою логику по этому поводу.

Тратить бюджетные деньги (которых всегда не хватает) нужно, во-первых, эффективно, во-вторых, стимулируя правильный образ действий. Так что я бы предложил в первую очередь финансировать из бюджета (если такое финансирование будет предусмотрено) те проекты, которые будут результатом самоорганизации совладельцев дома. Выбрали проблему, приняли легитимное решение о том какую именно проблему надо решить, внесли хотя бы небольшое софинансирование - получили поддержку из бюджета. Таким образом мы и средства потратим на то, что действительно нужно большинству совладельцев дома, и правильное поведение - самоорганизацию - простимулируем.

Исключение я бы делал только в трех случаях: угроза жизни или здоровью людей (чтоб козырьки и балконы не падали на голову), лифты (это и вопрос безопасности, и вопрос доступности для маломобильных граждан) и термомодернизация (как общенациональная политика снижения энергопотребления).

Кстати, в дискуссиях на эту тему, особенно когда приводится аналогия с частным домом на поселке, неизменно появляется аргумент - в отличие от частного дома в многоэтажках каждый месяц мы платим ЖЭКу, пусть делают за эти деньги капитальный ремонт. Так вот - в структуре тарифов на обслуживание жилья нет и не было “капитальной” составляющей, все что мы платили все эти годы - содержание и текущий ремонт (конкретный перечень услуг есть в приказах Минрегиона).

О величине лота на конкурсе, конкуренции и свободном рынке услуг управителей

Несколько раз за последние дни приходилось видеть и слышать претензию по поводу монополизации рынка, возникшей якобы из-за того, что все дома (819 штук) были вынесены на конкурс одним лотом. Дескать, это помешало развитию конкурентного рынка. Поспорю.

Для того, чтобы существовал рынок как таковой нужна такая малость как покупатели, то есть люди или организации, которые ходят и выбирают - этого управителя взять получше и подороже, или другого - поплоше, но подешевле. Вот этой самой малости у нас как раз и не было - как мы выяснили выше, на конкурс вынесли те дома, потребители в которых не смогли или не захотели сделать свой выбор. Я был бы чрезвычайно рад, если бы у нас было 819 субъектов, ищущих управителя получше - но увы. Это раз.

Для того, чтобы существовал не просто рынок, а рынок конкурентный нужны кроме покупателей еще и продавцы в достаточном количестве. Чтоб было кому конкурировать. Я за весь последний год не видел никаких признаков того, что к нам планируют зайти какие-то новые управляющие компании. Совершенно очевидно было, что конкурс будет разыгран между коммунальным предприятием и нашими родными существующими ЖЭКами в том или ином виде. Это два.

Разбиение на мелкие лоты, кстати, это не такое простое мероприятие, потому что всем хочется обслуживать “китайскую стену” - один дом в 700 с лишним квартир, но мало кто хочет идти в сложную и малоденежную двухэтажку. С учетом этого, скорее всего разбиение на лоты пришлось бы делать примерно таким же как дома распределены сейчас между ЖЭКами (чтоб в каждый лот попали и “вкусные” дома, и не очень). И скорее всего на каждый такой лот заявился бы тот ЖЭК, что его сейчас обслуживает. Вот и весь конкурентный рынок.

Я всецело за конкурентный рынок управительских услуг, но создать его на пустом месте, без покупателей и продавцов простым дроблением конкурсного лота нереально.

Что делать и куда дальше бежать.

А это вам решать, каждому дому на усмотрение его хозяев. Несмотря на то, что с точки зрения закона есть два равнозначных метода - управитель и ОСМД, на мой взгляд, стоит делать акцент на втором - создавать ОСМД. По одной простой причине - только этот механизм позволяет совладельцам постоянно и относительно удобно принимать легитимные решения, касающиеся дома.

Если вы решением общего собрания наняли управителя - когда вы сможете собрать следующее собрание? Через год? Кто и как будет его собирать? А кто будет говорить от вашего имени в течение этого года? Сам управитель по своему разумению, а он, скорее всего, в вашем доме не живет. Об управителе, нанятом по конкурсу исполкомом я вообще не говорю, он будет примерно столь же близок жителям дома, как и “балансодержатель”.

А вот при наличии в доме ОСМД есть постоянно действующий орган (правление), есть председатель. Они могут принимать и исполнять решения (в пределах своей компетенции), при этом они живут в том же доме, видят проблемы, общаются с соседями. А в необходимых случаях правление может и общее собрание провести, в том числе используя процедуру письменного опроса. Причем принятые решения такого рода будут считаться законной волей волей всех(!) совладельцев.

Против создания ОСМД есть два типичных возражения: “слишком маленький дом, очень мало денег” (те же двухэтажки) и “никто не хочет заниматься, никому ничего не надо”.

Что касается первого возражения - оно понятно и обоснованно, но есть одно но. Оно обоснованно только для наиболее традиционного способа работы ОСМД - когда ОСМД (правление и председатель) и принимает решения, и осуществляет текущее управление, и само занимается обслуживанием дома. Такой путь - председатель на зарплате, свои сантехники, слесари, электрики, разумеется, нереален для маленького дома. Но он не единственный.

Во-первых, мелкие ОСМД могут “сбиваться в стаи”, организуя ассоциации, имеющие штатные единицы, работающие в интересах всех участников.

А, во-вторых, небольшой ОСМД может оставить себе только управление, наняв исполнителя на обслуживание дома. А совсем маленький может и управление передать по договору сторонней управляющей компании, хотя бы тому же Ладису. В чем разница - спросите вы? В том, что нанимателем управляющей компании будет не чиновник из исполкома, и даже не общее собрание, которое попробуй второй раз собери, а правление, состоящее из обитателей вот этого маленького дома. Которое будут своими глазами видеть - что управитель делает конкретно для них и как он это делает. Кстати, множество таких нанимателей это тот самый рынок, который может быть станет конкурентным.

Со вторым возражением хуже. Если никому ничего надо, то ни у кого ничего и не будет. И никто этому не может и не должен мешать… Это путь деградации.

Хуже будет или лучше

Откровенно говоря, я многого не ждал от этого конкурса. Я считал наименьшим злом вариант при котором управителем становилась бы коммунальная компания (с теми же ЖЭКами в качестве исполнителей), которой бы была поставлена политическая задача - максимально стимулировать уход подшефных домов в ОСМД. Учитывая, что для КП получение прибыли не есть главная и единственная цель - такая постановка вопроса была, наверное, возможна. Этого не произошло, частный управитель, разумеется, не будет заинтересован в переходе своих домов в ОСМД. Спасибо если не будет мешать, но помощи точно не будет, поддержкой инициатив по ОСМД стоило бы заняться профильному отделу исполкома.

Я думаю, что с переходом домов в управление Ладису хуже не будет, если не считать того, что будет дороже. Ладис никогда не считался худшим из наших ЖЭКов, не думаю, что произойдет какая-то деградация того качества, которое мы имеем. Другой вопрос, что этим качеством многие недовольны, а оснований предполагать что станет лучше я также не вижу. Лучше может стать тогда и только тогда, когда совладельцы домов осознают, что дома эти - их, что никому другому они не нужны и что управление домами надо брать в свои руки. 

Комментарии

+1 # Новый свет 14.08.2018 11:54
"Хуже не будет" - а хуже уже и некуда . Но вот с оплатой - наверное фиг вам , а не оплата .
Ответить
0 # Костя: 15.08.2018 12:01
Хуже есть куда, поверьте. Можно, конечно, и не платить, но тогда они могут и дом без подготовки к отопительному сезону оставить - и все, скажут, не заплатили - фиг вам
Ответить

Оставить комментарий

Защитный код Обновить

Please publish modules in offcanvas position.